审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的探讨

审判实践中，以房屋为标的物的买卖合同发生纠纷起诉到人民法院的案件不少，由于此类买卖案件形式多样，有一物双重买卖或多重买卖，还有一物经多次买卖情况发生。如甲将房屋出卖给乙，乙又将房屋出卖给丙，丙又将房屋出卖给丁。同时，有的房屋买卖合同在履行期间办理了审批、登记手续，有的则尚未办理审批、登记手续。审判实践中，各地法院对同一类型的房屋买卖合同效力认定不一致，不利于执法的严肃性和统一性。为实现审判的法律效果和社会效果的统一，做到严肃执法和公正执法，在此，本文结合审判实践中的具体案件，着重对房屋买卖合同相关问题进行探讨。
    一、房屋买卖合同的效力确认
    （一）如何确认合同的法律效力
    合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的法律效力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力主要依据《民法通则》上述所规定的条件，当事人签订合同时具备上述条件，便确认合同有效。
    （二）房屋买卖合同效力的确认
    《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
    变更登记是房屋买卖合同的必经法律手续，但《房地产管理法》未明确规定房屋买卖合同成立、生效的前置条件，也没有规定未办理变更登记，房屋买卖合同应视为无效合同的条款。变更登记是房屋所有权转移的必备条件，还是房屋买卖合同生效的要件，审判实践中存在不同的认识。
    《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”房屋买卖合同是否属于办理批准、登记等手续为生效要件的合同，何时生效？《房地产管理法》的规定不很明确。因此审判实践中对未办理批准、登记等手续的房屋买卖合同以及合同的效力有不同的认识。
    第一种观点认为，办理批准、登记是买卖合同的生效要件，未办理产权登记的购房合同，虽已成立，但未生效，故未办理批准、登记手续的房屋买卖合同一概认定无效，这种观点合乎于《合同法》的立法本意。对此类合同处理方法是：按无效合同的法律后果处理，即互相返还财产，根据过错原则承担相应的民事责任。
    第二种观点认为，签订合同的当事人，只要订立合同时，符合《民法通则》第五十五条规定，合同便成立。办理批准、登记手续是属于合同的履行和标的物所有权是否转移问题，只要合同本身并不欠缺无效要件，该合同应为有效合同。对这类合同处理结果方法有两种：１、判决继续履行合同，限合同当事人在一定期间内到房屋、土地等有关部门补办所有权转移登记手续，如在上述规定的时间内，未办理所有权转移登记手续，则判决解除合同；２、如果房屋买卖合同不能继续履行，则判决解除合同，由违约方承担违约责任。
    例如，原告陆某与被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司，第三人海南Ｃ公司房屋买卖合同纠纷一案。该房屋发展商为第三人海南Ｃ公司，１９９４年１１月１５日第三人海南Ｃ公司与被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司签订《售房合同书》，合同约定，由第三人将位于海口市龙昆南路金盘坡金泰大厦１０４号房屋出售给被告，建筑面积为１０６．６５平方米，每平方米售价２９００元，总价款为３０９２８５元。合同还约定，合同生效之日起一日内，被告向第三人交付２０００元作为购房的定金，十日内交足总房款的９７％，计３００００６．５０元，余下房款办理房产证时付完。合同签订后，被告已按合同约定支付购房定金及支付９７％的购房款，房屋已交付被告使用，但双方未到房地产管理部门办理产权变更登记。１９９６年５月６日被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司与原告陆某签订《房屋买卖合同》，合同约定由被告将其向第三人海南Ｃ公司购买的金泰大厦１０４号房屋转让给原告陆某，合同约定每平方米售价２３００元，总价款为人民币２４５２９５元，合同生效之日起三个工作日内将总价款的９７％计款为２３７９３６．１５元付给被告，余款在办理房产证时付完。合同签订后，原告陆某于１９９６年５月８日支付购房款人民币２３７９３６．１５给被告，被告将房屋交付给原告陆某使用，由于第三人海南Ｃ公司下落不明，无法办理产权变更登记手续，原告陆某对所购买的房屋无法确权，因此提起诉讼。本案在审理中双方均愿意按合同约定继续履行。
    对于本案应如何处理？审理中有不同意见，第一种观点认为，按《合同法》第四十四条第二款规定，双方签订的房屋买卖合同未到房地产管理部门办理产权变更登记，应按无效合同处理，由被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司将购房款２３７９３６．１５元及利息退还给原告陆某；原告陆某将房屋返还给被告重庆Ａ公司、海南Ｂ公司。第二种观点认为，双方签订的《房屋买卖合同》未违反法律规定 且双方均同意按合同的约定履行，故应认定合同有效 判决双方在一定时间内到房屋、土地管理部门办理产权变更登记，如在规定时间内不办理，则判决解除合同，由违约一方承担违约责任。
    笔者同意第二种观点，其主要理由是：
    １、对于未办理登记手续的房屋买卖合同，如果双方无其他违法行为，在购房款已基本付清，房屋实际交付使用，且双方均有继续履行合同的真实意思表示时，应判决双方在一定期限内履行办理房屋所有权变更登记手续；如双方在限定期限内未办理变更登记的，则判决解除房屋买卖合同，故上述纠纷应按这种原则处理。
    ２、对于未办理批准、登记手续的房屋买卖合同，如土地属于划拔用地，转让房地产时，未报有批准权的人民政府审批，虽然房屋已交付使用，房款已付清，但也应按无效合同处理。
    二、审理房屋买卖合同纠纷案件存在问题的分析
    在众多的房屋买卖合同纠纷中，有公民之间、法人之间，也有公民和法人之间、公民或法人与其他组织之间的房屋买卖纠纷。在《房地产管理法》施行以前，没有一部专门规范房地产转让行为的法律，法律法规的不够健全完善，导致处理同一类型房地产买卖纠纷结果不一致：有的认定有效，判决继续履行合同；有的判决解除合同；有的认定无效，判决互相返还财产。《房地产管理法》施行八年以来，很多《房地产管理法》施行以前房地产买卖不规范行为导致的诉讼仍不少。归其原因，有些是因为发展商为了偷逃交易税款，未到政府房地产管理部门办理批准、登记手续；有的是在《房地产管理法》施行以后，对相关的法律法规不熟悉，还继续进行第三、第四手或多次交易；有些房屋买卖是属于一房双重交易或多重交易，且履行期限又在《房地产管理法》实施以后；有些已全额支付购房款或支付９５％购房款，且房屋已交付使用，仅是未办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续；等等。对此类房地产买卖合同纠纷不问原因，不进行个案的具体分析，都以未经办理批准、登记手续为由，按无效合同处理，不仅损害当事人的合法权益，而且对稳定房地产市场正常交易与管理秩序，维护社会稳定也将产生不利的影响。因此，在审判实践中，区别不同的情况，正确适用相关的法律法规，就显得更为重要。
    （一）房屋一物双重买卖或多重买卖合同效力的认定
    在出卖人将房屋一物数卖的情况下，如何确认合同的效力，审判实践中有不同的观点。如李某１９９８年１０月２日将自建的某市中山路１５０号一座二层楼房，以８万元的价格出卖给张某，并签订了《房屋买卖合同》，合同约定，签合同之日，交２万元作为定金，十日内付完购房款。合同签订后，张某按合同约定支付了定金及购房款，李某也将房屋交付给张某使用，但双方未到房地产管理部门办理所有权变更登记。１９９９年１０月５日李某看到当地房地产市场价格上涨，为了牟取利润，又将该房屋以１０万元的价格出卖给赵某，双方签订了《房屋买卖合同》，赵某也向李某支付完了购房款，双方到房地产管理部门办理了所有权变更登记。因房屋由张某管理使用，赵某无法行使所有权，因此提起诉讼，请求张某搬出，张某以与李某所购房屋未违反法律规定，并已交付使用，要求确认房屋归其所有为由提出反诉。
    本案在审理中有如下三种意见：
    第一种意见认为，李某与张某所签订的《房屋买卖合同》未违反法律规定，合同内容又未欠缺无效条款，导致房屋双重买卖是李某见钱眼红，违背诚实信用原则，在将房屋出卖给张某后又将房屋出卖给赵某，其行为是属于欺诈行为，按照《民法通则》第五十八条第一款第（三）项规定，应确认李某与赵某的《房屋买卖合同》无效，建议房地产管理部门撤销其登记，确认李某与张某的《房屋买卖合同》有效，责令李某与张某到房地产管理部门办理房屋所有权变更登记。
    第二种意见认为，房屋买卖合同是以登记为生效要件的合同，李某与赵某的房屋买卖行为，双方没有恶意串通损害张某的目的，且双方已到房地产管理部门办理了房屋所有权变更登记，应确认李某与赵某的房屋买卖合同有效，判决房屋归赵某所有。李某与张某未到房地产管理部门办理房屋买卖合同所有权变更登记，应确认合同无效，李某收取张某的购房款及定金应予退还，并赔偿张某因此而造成的利息损失。
    笔者认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但房屋买卖合同标的物所有权的转移，必须办理变更登记。本案中李某将自建的房屋出卖给张某，双方签订了《房屋买卖合同》，合同的内容未违反法律规定，应认定合同有效，由于李某已将房屋出卖给赵某，双方已到房地产管理部门办理了所有权变更登记，双方的行为没有恶意串通，损害张某的利益，其买卖合同应确认有效，故判决房屋归赵某所有。同时解除李某与张某签订的《房屋买卖合同》，判决李某将购房款及定金退还给张某，并对自己的行为对张某承担违约责任。
    （二）房屋一物数次转让合同效力的认定
    在审判实践中还存在房屋一物经数次转让，其转让合同效力如何认定问题。如甲将其所有的座落某市大同路３０号房屋一间转让给乙，乙又将该房屋转让给丙，丙再将该房屋转让给丁。由于他们在转让过程中，均未办理所有权变更登记，丁在办理所购房屋产权证书时，未能如愿因此提起诉讼，要求确认与丙之间的买卖关系有效。但如何确认合同的效力，审判实践中也有不同的意见。
    有人认为房屋买卖未办理登记，应确认合同无效；还有的人则持不同观点，他们认为如果在房屋买卖合同过程中，没有其他违法行为，且合同约定的主要义务已履行完毕，仅是没有办理所有权变更登记，应认定合同有效，同时判决其到房地产管理部门办理所有权变更登记。这与本文前述案例中，陆某与重庆Ａ公司、海南Ｂ公司房屋买卖合同纠纷一案情况相似。对于此类不断转手买卖中的房屋，如果只因为未办理所有权变更登记，便认定房屋买卖合同无效，是不符合房地产交易过程中已经发生的实际的。大家知道，前几年，特别是在海南省，由于房地产开发行为过度超前，法律法规相对滞后，加之公民和法人的法律意识较为淡薄，一些政府职能部门还存在执法监督不严的问题，从而导致很多民事主体在房地产交易中，行为不规范，未办理所有权登记，便进行交易，甚至有些进行数次转让，也未办理所有权变更登记。审判实践中如果均以办理变更登记作为认定合同效力的必备条件处理此类纠纷，不利于解决房地产遗留下来的房地产纠纷案件。我们认为，此类房屋买卖合同纠纷，一般应认定合同有效，判决继续履行合同，并限定双方在一定期间内到房地产管理部门办理所有权变更登记。
    （三）违章建筑房屋买卖合同效力的认定
    违章建筑，指未经主管部门许可而擅自兴建的各种建筑物（主要是房屋）。违章建筑通常有两种情况：一是建造人未取得土地使用权，即在他人有合法使用权的土地或在国家、集体所有的土地上建造建筑物；另一种是在自己已取得土地使用权的土地上建造建筑物，即在原土地使用范围内建造或改建、重建房屋，但未取得建筑许可证就擅自施工建设。
    此类房屋转让时合同效力如何认定，在审判实践中也有不同的意见。笔者认为，在上述前一种情况下，违章建筑的建造者因不具有土地使用权，属于在他人土地上建造房屋，因而不能通过补办有关建筑许可手续而取得建筑物的所有权，其行为不仅违反了国家有关建筑的行政法规，也侵害了他人的土地使用权和所有权，因此，对此类房屋买卖合同纠纷应认定无效，按无效合同的法律后果处理。在后一种情况，因建造人已取得了土地使用权，有在该地上建造房屋的权利，因未办理建筑许可证便擅自建筑而致违章，在其补办有关手续后，可取得该建筑物的所有权。如果当事人在诉讼的一审过程中补办了建筑物所有权的有关手续，他就有权转让房屋，可以认定买卖合同有效。或者说当事人之间愿意继续履行合同，则可责令其到房地产管理部门办理变更登记；但当事人之间要是不同意继续履行合同，则应判决解除合同，并由违约方承担违约责任。