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城镇居民购买农村宅基地的买卖合同是否有效

来源:网络   作者:网络  时间:2016-03-11

【案情】

    2014年8月16日,农村居民张某通过朋友介绍,将其自家的宅基地256.2平米以312000元的价格卖给了城镇居民刘某,并签订了土地转让协议,刘某于当日向张某支付了312000元购地款。后刘某准备在该土地上打地基建房时才得知,东至黄某地皮隔界处的土地不属于张某所有,导致刘某无法实现合同的目的,故刘某要求确认该合同无效。张某辩称该合同是双方真实意思表示,应认定合同有效。

    【分歧】

    对于本案中的双方签订的合同是否有效,存在两种不同的意见:

    第一种意见认为,该买卖协议应认定为有效。刘某是成年人,买该土地是其真实意思表示,并且合同已经实际履行,应认定买卖行为真实合法,确认该合同有效。

    第二种意见认为,该买卖协议应认定为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的规定,农村宅基地禁止出卖、转让,同时,原告是城镇居民,不符合宅基地使用权的主体,因此,张某与刘某签订的《土地转让协议》,不符合法律规定,应认定为合同无效。

    【管析】

    笔者同意第二种意见,主要理由如下:

    第一、订立合同的主体不合法。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定,每个村民只能申请一处宅基地,特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地,城镇居民不能购买农村的宅基地。法律禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。从上述法律规定来看,农村宅基地不得转让给城镇居民,而在本案中刘某是城镇居民,属于法律禁止主体的范畴,因此,张某与刘某之间订立的合同无效。

    第二、合同的标的物不合法。宅基地是村民基于其身份而无偿取得的,与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能。根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”张某出卖给刘某的土地是其作为农村村民所享有的福利,属于法律禁止出卖的标的物;根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。在本案中, 由于张某与刘某之间的买卖行为违反了法律禁止性规定,所订立的合同理应认定为无效。因此,张某与刘某订立的买卖协议应当认定为无效。

    第三,从实践来看,农村宅基地是农民赖以生存、安身立命的最后保障,是国家为了保护农民的切身利益、维护农村的稳定、促进农业的发展而给予农民的一项福利,如果允许宅基地的转让,一旦农民进城打工无法在城市立足,就会造成农民流离失所,居无定所,带来社会问题,损害农民的利益、影响农村的稳定、抑制农业的发展。同时,城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求,如果允许城镇居民购买农村宅基地,在如今城市房价飙升的现状下,很多人为了牟利,将会不断助长买卖农村宅基地的行为,违反法律规定,破坏社会稳定。

    综上,城镇居民购买农村宅基地的买卖合同应认定为无效。

    (作者单位:江西省广昌县人民法院)


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