浙江东方绿洲律师事务所王会律师 15088380423
前些日子听朋友讲了这样一件事。刘某看中一处转让的房子,并与对方签订了房屋买卖协议。刘某先支付了50万元定金和首付款，半年后，在准备付清余款办理过户时，发现卖房人在他们签订合同后不久又将房子抵押给了银行。这时，卖房人承诺只要刘某把余款付了，马上就去注销抵押。但刘某担心：现在产权仍在卖房人手里，房子又抵押给了银行，万一中途对方掉链子，自己可就赔了夫人又折兵。其实，如果购房人在签订购房合同后能及时办理预告登记，是完全可以避免这样的情况。实际上，在不动产买卖中，预告登记是很重要的。但是，目前除了预购商品房被强制要求办理预告登记外，二手房买卖中鲜有购房人申请办理预告登记，卖房人违约的上述现象仍不断出现，就像开头讲的事情在现实中仍不断重现。这主要是由于很多购房人还不知道预告登记制度或者不了解什么情况下可以办理预告登记。
何谓预告登记？我国法律又为何要规定预告登记？
所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障债权人将来取得物权，按照约定向登记机关所作的登记。随着我国房地产市场的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为，但在现实生活中却经常发生卖房人 “一房二卖”（甚至数卖），或者是由于卖房人的债务纠纷所购房屋被法院查封，或者是所购房屋被卖房人抵押用来融资，导致购房人已经购买的房屋不能办理物权登记，无法取得购买的房屋，只能以卖房人违约为由请求损害赔偿，购房人的权益难以得到有效的保护。因此，我国在制定出台《物权法》时就专门规定了“预告登记”， 用来确保购房人可以顺利获得所购买的房屋。
哪些情况下可以办理预告登记？
根据《物权法》及相关规定，就房屋权属登记而言，可以适用预告登记的情形包括：现房（二手房）买卖和设定抵押、预购商品房（期房）以及以预购商品房（期房）抵押。就土地权属登记而言，可以适用预告登记的情形包括：转让土地使用权和设定抵押。此外，在建工程设定抵押和房屋联建等物权协议也可以办理预告登记。
办理预告登记有什么作用？
根据《物权法》的规定，办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，再另行处分该不动产的，不发生物权效力。就房屋权属登记而言，办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，申请办理该房屋所有权转移转移登记、变更登记、注销登记以及抵押权登记、地役权登记申请的，房屋登记机构应当不予办理。就土地权属登记而言，办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。申请办理相关登记的，土地登记机构应当不予办理。所以，办理了预告登记后，未经预告登记权利人同意，预告登记义务人再也无法随意处分交易的不动产物权，这样，预告登记的权利人就可以顺利实现自己所期待的物权权利。
那么，是否意味着办理了预告登记，就可以高枕无忧了呢？当然不是，预告登记是有期限的。根据物权法的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
办理预告登记时需要注意哪些情况？
首先，当事人双方签订有关不动产物权协议时，必须在协议中特别约定需要办理预告登记。
其次，由于办理预告登记需要当事人双方共同申请办理登记，所以，在约定办理预告登记具体条款时应当写明当事人双方在多少时间内到房屋登记部门办理预告登记，如果逾期的，可以设定违约责任或视为委托一方申请办理，也可以另行办理公证委托手续，直接委托预告登记权利人去办理预告登记。
最后，如果是预购商品房办理预告登记的，在已有预告登记约定，而商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记的，预购人有权单方申请预告登记，但预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件的，预售人应当提交证明所附条件成就的材料。
总之，不管是买卖房屋，还是进行其他不动产物权行为，一旦双方签订完协议后，如果无法马上办理相关物权登记手续，就应当及时到当地的房产或土地登记机关按约定办理预告登记，防止出现类似“一房二卖”，或者像本文开头卖房人卖房后再抵押融资等情况出现，以保护自身的合法权益不受侵害，不让自己赔了夫人又折兵。
