浙江东方绿洲律师事务所王会律师 15088380423
案例：李某因办厂需要，于2011年5月出资购买了王某的厂房，同时王某将其厂房后面属于王某叔叔王某某的一块3亩土地一并卖给了李某。李某在签订合同后全额支付了转让款，并在厂房后面的3亩土地上修建了水塔。在李某与王某去办理过户的过程中，由于王某某不同意将3亩土地转让给李某，造成李某花钱购买的3亩土地无法过户。并且，王某某还要求李某限期拆除其三亩土地上的水塔。为此，双方产生纠纷，王某某能否要求李某拆除水塔？李某该怎么办？
律师解读：在上期案例中，我们讲到王某在将自己的厂房土地转让给李某的过程中，将厂房后面属于王某叔叔王某某的一块3亩土地一并转让给了李某，李某还在该3亩土地上修建了水塔。但在办理过户的过程中，王某的叔叔王某某并不同意转让过户，并要求李某限期拆除水塔。这时李某该怎么办？能否以王某没有权利出售该3亩土地要求确认买卖合同无效？
该案例涉及的法律问题，实际上是在买卖合同关系中比较常见的无权处分他人之物的法律问题。在买卖合同中，无权处分他人之物的行为涉及三方主体，一是无权处分人，二是合同相对人，三是物之权利人，三方主体在法律上享有不同的权利和义务。在本案中，王某是无权处分人，也是买卖合同关系中的出卖人，负有将出卖之物交付买受人，并将物上之权利转移至买受人的义务；李某是买卖合同相对人，即买受人，负有支付购物款的义务，并有权取得物及物上之权利；王某某是物之权利人，享有法律赋予的物上之权利，可以对抗任何人侵犯物之权利的行为，其不属于买卖合同关系人，不享有买卖合同中的权利，也不负有履行买卖合同的义务。所以，王某某可以要求李某拆除在其土地上修建的水塔。而李某在拆除修建的水塔后的损失以及支付了款项却无法获得土地，这时该怎么办呢？由于李某与王某签有买卖合同，李某支付购买土地的款项以及在土地上修建水塔，均是基于该买卖合同可以履行以获得该土地的使用权而为之，现王某并没有获得该土地的处分权，导致李某无法获得该块土地的使用权，且在合同签订后在土地上修建的水塔也要被拆除，李某的这些损失均是由于王某的部分合同义务履行不能所造成的，所以，李某可以依法要求王某承担违约责任，包括退还部分购物款，并赔偿损失。至于李某是否可以王某没有权利出售该3亩土地要求确认买卖合同无效？根据我国现有法律规定，李某不能以王某在签订买卖合同时没有取得该块土地的处分权而要求确认该买卖合同无效，但可以要求王某承担不能履行合同的违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
