因租赁物的不同，我们将租赁合同分成若干类。但它们都有一个共同的特性，即都属于有偿使用他人的财产而发生的关系。所以，根据法律规定和实践中得来的经验教训，就如何签订租赁合同，还是能够总结出一些通用技巧的。
一、 合同形式要合法
租赁合同是比较复杂的合同，尤其是租赁期限比较长的合同。有些租赁期限达几年甚至十几年，如果不用书面的方式约定，一旦企业负责人更换，那当初的“君子约定”就成了“无稽之谈”了。租赁合同的内容主要包括：租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
另外，对有些租赁合同，法律还规定了一定的法律手续。比如根据《城市房地产管理法》的规定，房屋租赁应当向房产管理部门备案。以土地作为租赁物的，应该根据《土地管理法》的规定，办理土地使用权登记手续。
[特别提示]租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，也就是随时可以要求房客“走人”的租赁。
二、 租赁物状况要查明
签订租赁合同之前，要认真清点所租赁的财产数量和检查质量状况。因为这涉及到租金的价位，以及维修责任、损坏赔偿责任的确定问题。特别是在租赁期满返还租赁物时，就租赁物的原状究竟如何，双方如果在签订租赁合同时，没有认真清点并制作清单，往往会发生争议。如果承租人在租赁期间内，对租赁物进行了改造，比如进行装修增加了附属设施，在退还租赁物时，哪些是本来就有的，哪些是后来增加的，就更容易发生纠纷。
另外，如果出租方制作了不实的清单，而承租方没有查验，就草率签字，在返还财产时，极可能发生争端，而且对承租方则非常不利。十张嘴也说不清，因为有关法律规定，书证的效力要高与证人证言，出租方制作的清单就是书证。
企业签订租赁合同时，特别是租赁物比较多的情况下，必须经过双方清点后制作清单，作为合同的附件，由双方签字或盖章认可。清单内容应当包括租赁物的数量、质量状况、所处位置等，租赁机器设备的，还应当列明该机器的品牌、型号，如果有生产序列号的，也要注明。租赁房屋、土地的，要注明所处位置及准确的面积，最好有附图。总之，要使租赁物的描述指向唯一、符合事实、不发生歧义。
三、 租赁用途要界定
对租赁物如何使用，关系到出租人对自己财产的保护问题，关系到承租人对租赁物的充分使用问题，也关系到合理损耗的限度等问题。拿房屋租赁来说，对于出租方来说，最好能够限定承租方以一种比较单纯的方式使用房屋，比如办公；而对于承租方来说，最好能够以各种方式使用，办公不需要时，最好能够开饭馆，饭馆开不下去，最好能开歌厅试试。而办公和开饭馆，对房屋本身以及邻居的影响，是完全不同的。如果在租房合同中，没有约定房屋的专项使用方式，承租人可以以任何合理的方式使用。
四、 租赁时间要设限
租赁期限是每个租赁合同必备的条款。有些粗心的合同当事人在签订合同时，恰恰忘记了这一条款。根据法律规定，对合同履行期限未约定或约定不明确的，视为不定期合同。对不定期的租赁合同，出租人随时都可以要求承租人退还房屋，当然，得给承阻人一个合理的期限，比如10天半个月什么的。这对承租人是非常不利的，意味着随时可能被人“扫地出门”；当然，承租人也可以随时要求退还房屋，停交租金，这对出租人也是同样不利的，意味着收入的随时中断。租赁期限不可太短，太短不利于生产和生活的稳定，但也不可以太长，否则，容易会发生变相的买卖。比如说，我国相关法律规定，城里人不可以购买农民的住宅，有些人就以租赁的形式变相买卖，约定租赁期限50年。这就使法律禁止买卖的规定形同虚设。所以，法律规定了租赁的最长期限为20年。
[法律小贴示]《中华人民共和国合同法》第214条
租赁合同期限最长不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
五、 租金数额及支付期限要确定
合同要的就是确定，而租金数额又是租赁合同的至关重要的条款，所以，必须明确约定租金的数额以及支付期限问题。有些租赁这样约定“租赁期限10年，租金每年根据市场行情进行调整”。“市场行情”简直太宽泛了，怎么可能以此为参照呢？那写成“按本市同地段同类房屋租金行情”调整行不行呢？这样写也不准确，因为这个行情也不是很确定的，万一周边的房东形成了价格联盟，那对承租人不是太不利了么？所以，租金最好还是能够直接写明多少金额。但是对租赁时间较长的租赁合同来说，一下子将租金“一锤定音”也确实有点难度，因为对若干年后的行情，特别是货币的升值、贬值情况很难预料。
对此情况，双方可以以人民银行公布的贷款基准利率调整幅度、通货膨胀率、当地政府公布的土地出让金基准价调整情况为参照，以这些经济指数的上调或下调比例同比例调整，因为这些指数是确定，是跟整个市场经济运行情况相吻合的，而且对大家公平。比如说，可以这样约定：“头2年租金хх元。今后如遇本市（县）政府公布的土地出让金基准价（或通货膨胀率等）调整的，以合同第2年的相应指数为基数，租金同比例调整。”
租金的支付期限应当明确，如果没有明确约定，按照一般的交易习惯处理。没有交易习惯的，《合同法》规定：如果租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，如果租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。简单地说，也就是先用后付。可见，这对出租方是很不利的。所以，约定租金支付期限，对出租方更重要。
六、 维修责任要明确
租赁物在正常使用的情况下发生故障或损坏，由谁承担维修责任以及如何承担维修责任，应当在合同中作明确约定，防止发生“扯皮”。维修责任的条款主要包括以下方面：
由谁维修？
租赁物不能正常使用，由哪一方负责维修，这是首先必须明确的责任。通常，如果双方在合同中没有约定，由出租方承担租赁物的维修责任。所以，在签订合同时，出租方尤其需要注意这个条款的约定。双方可以在合同中分若干情况确定维修责任的归属。比如说，因为意外事件、自然灾害，如发生火灾、地震等，可以协商由承租方承担维修责任；如果因为租赁物在正常使用情况下，由于租赁物内在质量瑕疵或者由于租赁物的自然特性，导致租赁物不能正常使用的，可以约定由出租方承担维修责任；由于使用不当而造成租赁物不能正常使用的，如将所租用的机器设备超负荷运转导致故障，由承租方承担维修责任。
[法律小贴示]《中华人民共和国合同法》
第220条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第221条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租
赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
维修条件
维修条件，即如果约定出租人承担维修责任的，在什么样的情况下应当进行维修的情形。这包括以下方面：
1．有维修的必要。比如说租赁物尽管有些损坏，但是并不影响承租人的正常使用和收益，或者影响不大可以忽略，就没有必要维修。
2．有维修的可能。如果租赁发生损坏，客观上无法维修，或者维修费用过高明显在经济上不合算，则不予维修；承租人已经发出维修通知，而且必须提前一定的时间通知。如果承租人不发出通知，出租人并不知道租赁物是否需要维修，因此，不应当承担怠于维修的责任。
对这些维修条件，根据不同的租赁物的特性，双方在签订合同时，应当作充分分析，进行具体约定。
使用不当的界定
在合同中约定由出租人承担维修责任的，一般都会附加约定“由于对租赁物使用不当，造成租赁物损毁的，由承租人维修或赔偿”。何为使用不当？不按照合同约定的用途使用租赁物属于使用不当，按合同使用租赁物的情况下，如果进行不合理使用，也会产生使用不当的问题。“让马儿跑得快，又不给马儿吃草”就是典型的不当使用。因此，双方必须在合同中对使用方法及具体的使用要求作出约定。如约定标准的负载技术参数，约定承租人定期进行维护保养等。
维修程序
如果由出租人承担维修责任的，维修程序包含两个方面：
1．通知维修。即发现租赁物按约定需要维修后，承租人向出租人发出维修通知。通知应当提前发出，给出租人以合理的准备时间。因此，双方应当在合同中约定提前的具体时间。
2．实施维修。双方应当约定正常的维修期限，或者约定在维修所占用的时间，应当减少相应的租金或延长相应的租赁期限，否则，容易导致不合理的延长维修时间，从而损害承租人对租赁物正常使用的权益。
[案例]出租人某烟草销售公司与承租人爱得欣公司签订了一份租赁合同，约定出租人将其办公楼底层300平方米营业厅出租给承租人使用；年租金20万元；租赁期限为2年；由承租人装修后用于开办快餐店；出租人对房屋及设备有修缮的义务，应每隔2个月认真检查、修缮一次，出租人维修房屋时，承租人应当积极协助，不得阻挠施工。合同签订后，承租人开办的快餐店按时开业，并按期交付租金，出租人也按照约定每隔2个月对房屋进行检修。第二年春节前，出租人检查后认为需要对暖气管道进行维修，要求承租人配合其搭建维修支架。承租人提出现在维修将影响春节期间的营业，要求推迟到农历正月十五以后进行。后因暖气管道破裂，正月初一到初五全楼停止供暖，承租人请求出租人维修，由于是放假期间，职工休息，未及时修复，快餐店营业受到影响。承租人以出租人未尽维修义务为由诉至法院，要求出租人赔偿经济损失。
法院经审理认为：出租人虽然已经按照合同约定定期维修，但在出租人准备维修暖气时，承租人只是提出其恐怕影响影响营业的担心，并没有拒绝维修，故出租人仍有维修的义务，而出租人却因此停止维修，造成暖气管道破裂，影响到承租人的正常营业。所以，出租人应减少当月租金。
本案中，出租人有一个很简单的理由：我在给你检修时，你自己要求推迟。你要求我推迟，我不可能强行检修。也正因为这样，才出现在下次检修前出现了问题。春节放假无人上班，导致不能及时对破裂的暖气管道维修，不应当由我来承担责任，因为是你的原因导致了在我单位放假期间出现问题，我不可能天天等着“服侍”你。而法院认为，承租人关于推迟检修的要求，仅仅是单方要求，不是拒绝。但现实问题是，在这种情况下，要求出租人不顾承租人的要求而强行检修，也确实有点强人所难。问题就出在双方对此情况未作约定，也没有在承租人提出要求时作补充约定。
因此，不妨加上这样一个条款，约定承租人要求出租人延迟定期检修该如何操作。双方可以这样约定“承租人要求出租人延迟定期检修的，如果在下次检修前，租赁物出现损坏，应承租人通知，出租人根据自己的工作安排情况，在合理时间内给予维修”。可见，对一些租赁期限比较长的租赁合同，对维修问题，应当考虑得尽量细致、缜密。
七、 其他条款细思量
以上是常用条款，除了这些之外，根据不同合同的性质，还有一些条款，双方在签订合同时，要尽量全面考量。比如是否允许转租，是无条件允许，还是有针对性允许，以及转租的其他条件；再如是否允许对租赁物进行改造，比如对房屋进行装修，对机器设备进行改进，以及这些费用在租赁期满后如何处理；还如是否要求承租人交纳押金，以及押金在租赁期满后如何处理；另外，有些出租人可能随时需要收回租赁物自己使用，在这样的情况下，应当与承租人约定，“租赁期内，如出租人需将租赁物收回自己使用，承租人必须同意，但是出租人应当提前30天（视情况由双方自己约定时间）通知”。总之，因为租赁合同一般涉及时间都比较长，一般都在1年以上，租赁双方应当将有关情况尽量考虑周全，并将相应条件约定在合同中。
八、 违约责任要全面
租赁合同中，尤其是租赁期限比较长，或者租赁的财产比较复杂的合同，双方最容易违反的条款及相应的制约措施（即约定违约责任的方法）如下：
迟延支付租金
这是最常见的现象。因此，是每个租赁合同必须约定的条款。如果没有约定的，合同对承租人履行按时付租金的义务就缺乏制约力。可以约定“每延迟一天，按所迟付租金额的万分之五支付违约金。经过催讨后，在10内仍未支付的，出租人有权解除合同”。
迟延交付租赁物
可以用上述相同的方法进行约定。但是也有不用的地方，那就迟延交付可能会造成承租人更大的损失，因此应当对损失的计算方法作约定。如甲公司考虑外贸出口量扩大的情况，与乙公司签订房屋租赁合同，约定在3个月后交付其正在建设的厂房。到期后，房屋还没有建好，故不能按期交付，造成甲公司不得不放弃很多外贸定单。对此损失，很难用证据来证明其具体金额，双方可以在合同中约定损失的计算方法，如“乙公司不能按期交房，使甲公司放弃外贸定单而造成损失的，损失数额按所放弃的定单金额的10%计算，如果因外方追究违约责任而造成的损失另行计算”。
租赁期满后迟延返还租赁物
租赁合同到期后，承租人以各种理由，希望继续承租而拒绝退还租赁物，这是非常多见的现象。为防止发生这一违约行为发生，保障出租人能够按合同收回租赁物，双方必须在合同中约定承租人迟延退还租赁物的违约责任。
[案例]甲商场将沿街店铺3间共120平方米出租给张三开服装店，双方约定租赁期限1年，期满后，如张三要求续租的，需要提前1个月书面申请，租金另行协商。租赁期间，张三征得甲公司同意，对店铺进行装修。租赁到期前，张三按合同约定提前1个月向甲商场提出续租申请，因甲商场与某大型零售企业协商，将商场全部营业用房出租给该零售企业开大型超市。故拒绝了张三的续租申请。租赁期满后，甲商场要求张三退还店铺，张三以要求甲商场赔偿所投入装修费用为由，拒绝退还。甲商场几经书面通知未果，便向法院提起诉讼。
张三以本案不属于受诉法院管辖为由，提出管辖权异议，要求移送到张三户籍地法院管辖，被法院驳回，张三提出上诉，二审驳回张三上诉，本案由原审法院继续审理。在法院审理过程中，张三又提出合同有涂改为由，申请鉴定。故本案延期审理。
9个月后，法院判决认为，租赁期满后，张三应当退还房屋，装修时，尽管得到甲商场同意，但是并未得到租赁期终止时赔偿的承诺，故对张三关于赔偿装修费用的要求不予支持。法院判决后，张三由提出上诉，在上诉案子开庭时，张三由以甲商场曾向法官行贿等莫须理由提出法官回避申请，案件延期审理。4个月后，二审裁定驳回起诉，维持原审判决。
应该说，张三提出管辖权异议、申请鉴定、上诉、上诉时申请法官回避，其都属无缠讼，但目的在于拖延时间。在诉讼过程中，张三继续经营所租赁的店铺。甲商场官司打赢后，尽管收回了店铺，但是失去了与某大型零售企业合作的机会。而张三却从这种恶意诉讼中，达到了续租目的，代价是又支付了1年的租金，而这也不违反张三的初衷。这样的结果，对甲商场来说，无疑是被动地又签了1年的合同。之所以甲商场会遭此被动局面，关键是没有在合同中约定张三的违约“成本”——迟延退房的制裁措施。
为防止类似情况出现，出租方应当在合同设计违约责任条款，使承租人迟延交房的所失，远远大于所得。双方可以在合同中这样约定，“合同终止后，承租人无条件退还租赁物，否则，每延迟一天，加2倍支付违约金”。
擅自改变租赁物性状
承租人在使用租赁物过程中，如果需要对租赁物进行改造，或者在租赁物上增设它物的，必须经得出租人同意。这是不需要约定的默认规则。问题是万一承租人未征得出租人同意擅自改造的租赁物该如何处理，是责令承租人恢复原状，还是赔偿损失，还是保留前两项权利，同时又有权解除合同。这些应当在合同中明确约定。
租赁物质量瑕疵的处理
出租人应当担保所交付的租赁物能够为承租人按照合同的设计带来预期的正常使用收益，这就是出租人对租赁物的“瑕疵担保义务”。租赁物瑕疵包括数量瑕疵和质量瑕疵。有数量瑕疵即数量少于合同约定，补足就是，也可以约定适当的违约责任，比如承担违约金、赔偿损失等。质量瑕疵就相对比较复杂，有必要多作一些介绍：
1. 租期限多长，质量保证期就有多长
这与买卖合同不一样，买卖合同中，双方可以约定保质期，或根据国家规定实行“三包”，过了保质期或“三包”期限的，就不存在质量纠纷问题。而租赁合同中，出租人必须负责到底。
2. 明知质量有瑕疵而承租的，出租人免责
如双方签订旧车租赁合同，订立合同时通过验车，发现该车空调系统不能正常工作，但是承租人用车心切，表示不关心空调问题。为此，在验车单中双方明确注明。这样，今后承租人就不得以空调问题向出租人提任何要求。
3. 租赁物威胁人身安全或健康的，即使承租人明知，出租人也不可免责
比如前面租车的例子中，那辆车因为曾经发生过交通事故，大梁不正，这就影响汽车的安全行使了。即使当时承租人急于过车瘾而接受了那辆车，瘾过足后，承租人还是可以反悔，要求解除租赁合同的。
[法律小贴士]《中华人民共和国合同法》第216条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
为防止出租人违反质量瑕疵担保责任，双方可以在合同中选择以下这么几种违约责任：维修、更换、解除合同，并可以约定在不能正常使用期间的损失计算方法。比如双方可以这么约定：“租赁物在正常使用期间发生故障，导致不能达到按合同目的正常使用的，出租人应当在接到承租人通知后3日内给予修复。连续2次修复仍然不能正常使用的，出租人应当在3日内更换相同的租赁物。不能更换的，承租人有权解除合同。延期修复的，每延期1天处日租金额2倍的违约金，延期超过10日的，承租人有权解除合同。因上述原因解除合同的，出租人支付违约金5万元。因此造成承租人损失超过5万元的，赔偿损失。”
租赁物权利瑕疵的处理
所谓权利瑕疵担保，也就是出租人应当保证自己对租赁物有权利出租，承租人使用租赁物不会受到第三方干扰。
[案例]张三租赁某商场家电柜台，租赁期限5年。为考虑商场整体社会形象，双方约定，“如张三将柜台转租的，须经过商场同意”。张三经营2年后，感觉前景不好，就打算将柜台转租。因双方已经约定转租须经过商场同意，张三就在合同中的“须”前面加了个“无”，并将该合同给李四看，李四见此合同，就将该柜台租赁下来。后来，因李四因与消费者纠纷，被投诉到商场管理部门，转租问题暴露。商场遂拿出合同要求李四立即退还柜台。李四拿出张三的合同与之对抗，双方纠纷成讼。法院判决李四与张三租赁关系无效，限期退还柜台。
本案中，张三就违反了租赁物的权利瑕疵担保责任。没能保证在与李四的租赁期限内让李四不受阻碍的使用柜台正常经营。因为双方在合同没有对此种情况约定违约责任，所以，按照法律规定，只能赔偿损失，但是这种损失是很难计算的，因为有些损失是无形的。
为防止租赁物的权利瑕疵，保障承租人在出现租赁物权利瑕疵后的权益，双方可以在合同中约定：“出租人必须保证租赁合同的有效性，必须保障承租人能够合法使用租赁物。如果有第三人对租赁物主张权利导致承租人不能对租赁物正常使用、收益的，除免除相应期间的租金外，出租人还应当按租赁合同未得到履行期间的租金额，向承租人支付违约金。如造成的损失超过的违约金的，赔偿损失。”
